Покупка недвижимости в Хорватии на фирму

Если Вы задумываетесь о ведении бизнеса или хотите получить ВНЖ и затем гражданство, для этих целей лучше зарегистрировать в Хорватии фирму. В вопросах приобретения недвижимости хорватское законодательство не делает разницы между юридическими лицами с домашним и иностранным учредительным капиталом. То есть фирма, учрежденная иностранцем, будет иметь точно такие же права, как и учрежденная хорватом. Соответственно, такая фирма может покупать и владеть недвижимостью, в том числе и жилой.

Поэтому, если Вы хотите закончить процесс приобретения недвижимости в кратчайшие сроки, без ожидания разрешение на сделку от министерства юстиции, получение которого может занять несколько месяцев, Ваш выбор - покупка недвижимости на юрлицо.

Для регистрации фирмы в Хорватии на физическое лицо понадобится только загранпаспорт и присутствие в стране примерно в течение недели. Это время понадобится для составления и подписания учредительных документов в присутствии нотариуса, получения решения о регистрации в хозяйственном суде и открытия расчетного счета в банке. Первое и последнее действие требуют личного присутствия в Хорватии учредителей и будущего директора фирмы (им может быть как сам учредитель, так и другое лицо, в том числе и иностранец).

Порядок приобретения недвижимости с оформлением на хорватскую фирму

В случае покупки недвижимости на открываемую в Хорватии фирму в процедуру сделки купли-продажи добавляется этап заключеня предварительного договора и собственно регистрация фирмы. Но при этом исключается этап получения Согласия на сделку от Министерства юстиции. За счет этого весь процесс проходит гораздо более оперативно.

Предварительный договор

После того, как вы подобрали для себя подходящий вариант, с продавцом заключается предварительный договор купли-продажи. В нем закрепляются все основные данные и спецификация недвижимости, стоимость и порядок ее выплаты, сроки, в которые стороны обязуются подписать итоговый Договор, и "штрафные" санкции за невыполнение обязательств обеими сторонами.

При подписании предварительного договора вносится залог, так называемая "капара", понятие которой четко прописано в Законе об обязательственных отношениях. Внесение капары является гарантией для обеих сторон. Если от сделки откажется покупатель, то эта сумма остается у продавца, а если по каким-то причинам откажется продавец, то он должен вернуть двойную сумму капары.

Открытие фирмы

Одновременно осуществляются действия по регистрации юридического лица, как правило, в форме d.o.o., которое по своей форме и правам и обязанностям учредителей аналогично ООО, или J.d.o.o. - его упрощенной формы, основное отличие которой в том, что его можно открыть с минимальным уставным капиталом всего в 10 хорватских кун. Тогда как "классическая" фирма требует внесения учредительного капитала в размере 20.000 ХРК, что составляет порядка 2800 евро.

Учредительные документы подписываются обязательно в офисе государственного нотариуса в присутствии учредителей, будущего директора фирмы и судебного переводчика. Решение о внесении в реестр юридических лиц выносится обычно в течение 3-4 рабочих дней, после чего следует этап получения номера статистики и затем открытие расчетного счета и регистрация в налоговых органах. После этого можно приступать к подписанию договора купли-продажи на имя зарегистрированного юридического лица.

Подписание договора купли-продажи и оплата

Договор купли-продажи, как и учредительные документы фирмы, подписывается в офисе государственного нотариуса. При этом у нотариуса может депонироваться разрешение на перенос права собственности, которое подписывает продавец и без которого невозможно перенести недвижимость на покупателя в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (Земельных книгах), если такое заявление не включено непосредственно в текст самого договора. Нотариус выдает этот документ покупателю или его представителю после того, как будет предоставлен документ, подтверждающий оплату полной стоимости. 

Оплата стоимости по договору осуществляется со счета фирмы в хорватских кунах, хотя традиционно стоимость недвижимости в договоре фиксируется в евро. Пересчет производится по также закрепленному в договоре курсу Хорватского национального банка. Само поступление средств на счет фирмы оформляется, как правило, в виде займа от учредителя. Это позволяет законным путем вернуть средства в случае последующей продажи недвижимости.

После того, как средства поступят на расчетный счет продавца, нотариус выдает депонированный документ и документы подаются в хозяйственный суд для регистрации права собственности в Государственном реестре (Земельных книгах). После вынесения судом соответствующего решения покупатель приобретает право собственности на приобретенное недвижимое имущество.

Оплата налога на оборот недвижимости

Любой переход права собственности на недвижимое имущество в Хорватии облагается налогом на оборот недвижимости. Из этого правила исключены только объекты, в стоимость которых включен НДС. Ставка налога на оборот недвижимости составляет с 1 января 2017 года 4%.